PARANIN GAYRİMENKULE GİRİŞ EŞİĞİ YÜKSELMİŞ
YÜKSEK BİLETLİ STOK BİRİKMİŞ DURUMDA
Türkiye gayrimenkul piyasasında yeni bir dönem başladı. Artık mesele yalnızca gayrimenkul fiyatlarının yükselip yükselmediği değil; alıcıların bu fiyatları finanse edip edemediği ve satıcının ne kadar süre bekleyebildiği.
Bugünün piyasasında yüksek faiz, pahalı kredi ve alternatif yatırım araçlarının cazibesi, paranın gayrimenkule giriş kararını zorlaştırıyor. Daha önce “iyi bir arazi bulduğumda alırım” diyen yatırımcı, bugün çok daha seçici davranıyor.
Çünkü gayrimenkule girmek için gereken başlangıç sermayesi yükseldi.
PARANIN GAYRİMENKULE GİRİŞ EŞİĞİ YÜKSELDİ.
Bu durum özellikle yüksek toplam fiyatlı arsa ve arazilerde kendisini daha fazla gösteriyor.
10, 20, 30 hatta 50 milyon TL’nin üzerindeki taşınmazlarda alıcı kitlesi doğal olarak daralıyor. Satıcı ise çoğu zaman geçmiş dönem fiyat beklentisini korumaya çalışıyor.
Böylece piyasada önemli bir makas oluşuyor:
Satıcının istediği fiyat ≠ Alıcının ödemeye hazır olduğu fiyat
Bu makas kapanmadığında ilanlar piyasada kalmaya devam ediyor.
YÜKSEK BİLETLİ STOK BİRİKMİŞ DURUMDA
Özellikle büyük metrajlı tarla, arazi ve yüksek fiyatlı konutlarda sorun artık sadece “fiyat” değil.
Likidite.
Bir taşınmazın değeri yüksek olabilir. Ancak o değeri bugün nakde çevirebilecek alıcı sayısı sınırlıysa, taşınmazın satış süresi uzar.
Bu nedenle piyasada giderek daha fazla:
ACİL SATILIK
FİYAT DÜŞTÜ
NAKİT ALICIYA ÖZEL
PAZARLIK PAYI VAR
TEKLİFLERE AÇIK
gibi ifadeler görülmesi dikkatle izlenmeli.
Bu ifadeler tek başına piyasanın çöktüğünü göstermez.
Ancak aynı bölgede ve aynı dönemde yaygınlaşmaya başlarsa, satıcı tarafındaki likidite ihtiyacının arttığına dair önemli bir piyasa sinyali olabilir.
KÖYCEĞİZ–ORTACA HATTINDA NE OLUYOR?
Köyceğiz, Ortaca ve Dalyan çevresinde gayrimenkulün doğal ve turistik değerleri hâlâ güçlü.
Ancak her arazi aynı şekilde davranmıyor.
Göl çevresindeki nitelikli taşınmazlar, iyi konumlu küçük ve orta ölçekli arsalar, ulaşımı ve kullanım potansiyeli yüksek mülkler ile büyük metrajlı ve yüksek toplam fiyatlı araziler arasında giderek daha belirgin bir ayrışma oluşuyor.
Bir başka ifadeyle:
İyi gayrimenkul ile pahalı gayrimenkul artık aynı şey değil.
Bugünün alıcısı yalnızca manzaraya veya metrekareye bakmıyor.
Tapuyu, imarı, ulaşımı, kullanım potansiyelini, toplam satın alma bedelini ve gerektiğinde yeniden satış kabiliyetini birlikte değerlendiriyor.
YENİ DÖNEMİN KAZANANI KİM OLACAK?
Likiditenin önemli olduğu dönemlerde nakit alıcının pazarlık gücü artar.
Ancak bu, her “acil satılık” taşınmazın fırsat olduğu anlamına gelmez.
Tam tersine, böyle dönemlerde doğru fiyat ile yanlış fiyat arasındaki fark daha da büyür.
Bir arazi gerçekten değerliyse ve satıcı piyasa koşulları nedeniyle fiyatını aşağı çekiyorsa, ortaya önemli bir fırsat çıkabilir.
Fakat sadece “ucuzladı” diye alınan, hukuki ve imar durumu incelenmemiş bir taşınmaz gelecekte sorun yaratabilir.
Bu nedenle yeni dönemin yatırımcısı:
Fiyat avcısı değil, değer avcısı olmak zorunda.
GAYRİMENKULDE YENİ FORMÜL
Önümüzdeki dönemde yatırım kararını şu beş soru belirleyecek:
1. Taşınmazın gerçek piyasa değeri nedir?
2. Satıcı gerçekten neden satıyor?
3. Bu taşınmaz kaç ay içinde yeniden nakde çevrilebilir?
4. Aynı bölgede benzer taşınmazların gerçek satış fiyatları nedir?
5. Bugünkü fiyat, gelecekteki potansiyeli gerçekten yansıtıyor mu?
Bu soruların cevabı verilmeden “ucuz” görünen bir gayrimenkul aslında pahalı olabilir.
SONUÇ
Gayrimenkul piyasasında yeni dönem, herkesin aynı anda kazandığı bir dönem olmayacak.
Para daha seçici.
Alıcı daha temkinli.
Satıcı daha sabırsız.
Yüksek biletli stok daha zor hareket ediyor.
Bu nedenle önümüzdeki dönemde asıl takip edilmesi gereken gösterge yalnızca ilan fiyatları değil, satıcının ne kadar süre sonra pazarlığa geldiği ve taşınmazın hangi fiyat üzerinden gerçekten el değiştirdiği olacak.
Çünkü gayrimenkulde gerçek piyasa değeri, ilan sahibinin istediği rakam değil;
ALICININ GERÇEKTEN ÖDEMEYE HAZIR OLDUĞU RAKAMDIR.
Köyceğiz–Ortaca hattında ise özellikle yüksek toplam bedelli arazi ve taşınmazlarda bu ayrışmanın önümüzdeki dönemde daha görünür hale gelmesi beklenebilir.
Gayrimenkul piyasası bitmiyor.
Gayrimenkul piyasası seçiliyor.
